Het is officieel, zeepbel in China
door: Bas van der hout
Woensdag 8 september 2010
Zoals de vaste bezoekers van hbnews.nl inmiddels al weten
waarschuw ik al een behoorlijk lange tijd voor de gevaren
rondom de Chinese vastgoedzeepbel. Veel beleggers (maar ook
veel leden van hbnews.nl) denken dat er geen sprake is van
een Chinese vastgoedzeepbel.
Ik ben niet de enige die zich grote zorgen maakt over de
Chinese vastgoedzeepbel. Iemand die zich er steeds vaker
over uitlaat is rtlz en z24 columnist Mathijs Bouman. Hier
een column van hem:
bron: z24.nl
Ach, zeggen de optimisten, met die dubbele dip zal het niet
zo’n vaart lopen. De Chinese economie groeit als nooit
tevoren en sleurt de rest van de wereld met zich mee. Die
tweede recessie? Die komt er niet!
Zolang de Chinezen blijven investeren, blijft Duitsland
groeien. En zolang Duitsland groeit, gaat het ook Nederland
goed. Ook als de groei in dat land de komende tijd iets
lager uitvalt dan de uitzinnige tien procent van de eerste
helft van 2010, dan nog blijft China de kar trekken.
Snel en abrupt
Maar wat als de Chinese groei snel en abrupt afneemt? Wat
als de motor van de wereldeconomie afslaat? Dan gaat het ook
hier mis. Zo’n scenario begint ongetwijfeld met het knappen
van de zeepbellen op de Chinese vastgoedmarkt.
Al maanden wijzen economen op dat gevaar (zie
hier en
hier voor een overzicht). Huizenprijzen zijn snel
gestegen, de kredietgroei is enorm en er duikt al meer
anekdotisch bewijs op dat veel Chinezen een huis kopen, niet
om in te wonen, maar als beleggingsobject. Alle tekenen van
een zeepbel lijken aanwezig. Het is wachten op de grote knal
uit het oosten.
Maar er zijn ook analisten die er niets van willen weten.
Hun redenering: Er komt vast wel een keer een correctie op
de vastgoedmarkt van China, maar dat zal eerder een zacht
plofje zijn dan een grote knal. Chinese huiseigenaren hebben
zich helemaal niet zo diep in de schulden gestoken en de
overheid zal de zaak overeind houden, weten de optimisten.
Er is geen zeepbel in China.
Opvallend genoeg konden deze twee toekomstvisies maandenlang
naast elkaar bestaan. Betrouwbare cijfers over de
vastgoedmarkt in China zijn schaars, dus de vraag of er wel
of geen zeepbellen zijn ontstaan, was nauwelijks te
beantwoorden.
Nieuw onderzoek
Tot een paar dagen geleden. Begin deze week werd een
nieuw onderzoek gepubliceerd dat aan de onzekerheid een
einde maakt. Drie economen, Jing Wu en Yonghen Deng van de
Universiteit van Singapore en Joseph Gyourko van Wharton
Business School, spitten door de cijfers van honderden
landveilingen in Beijing en bestudeerden huizenprijzen en
huurwaardes in acht grote Chinese steden.
Hun conclusies is helder. De onderzoekers schrijven: “Uit
onze cijfers blijkt dat we serieus moeten twijfelen aan de
houdbaarheid van de huizenprijzen in China”. Huren zijn veel
minder snel gestegen dan die prijzen. En ook het inkomen van
de Chinese huiseigenaar is er bij achter gebleven. Er zit
veel speculatieve lucht in de huisprijzen.
Hetzelfde geldt voor de prijzen van land. Uit de analyse
blijkt dat, wanneer wordt gecorrigeerd voor
kwaliteitsveranderingen, de prijs van bouwgrond in Beijing
sinds 2003 maar liefst acht keer over de kop is gegaan! De
onderzoekers noemen dit ‘buitengewoon’.
De zeepbel barst
Het is aannemelijk dat er sprake is van ‘substantieel
verkeerde prijzen’, concluderen ze. Dat is gevaarlijk, want
zelfs de kleinste tegenvaller in de prijsontwikkeling kan in
China zorgen tot een ‘grote daling van waarde van het
huizenbestand’. Een klein prikje, en de zeepbel barst.
Voorspellen of, en wanneer de zeepbel barst doen de
onderzoekers niet. Daar zijn ze teveel wetenschapper voor.
Maar iedereen die de dubbele dip vreest, bank is voor
deflatie en voor het failliet van het eurogebied, heeft weer
een nieuwe reden om ’s nachts wakker te liggen. Het ploffen
van de Chinese huizenmarkt zal in de hele wereld te horen en
te voelen zijn.